Zustimmung zum Mietspiegel 2023

Warum haben die GRÜNEN-Stadträt*innen dem Mietspiegel2023 zugestimmt, obwohl es Kritik daran gab?

Zunächst einmal: Auch ein Mietspiegel mit Schwächen ist besser als KEIN Mietspiegel.
Um den zulässigen und vernünftigen Rahmen ortsüblicher Mieten abzustecken, bedient sich die Stadt Fürth seit 2014 eines so genannten qualifizierten Mietspiegels.

Auf Basis statistischer Auswertungen einer umfangreichen Befragung von Mieter*innen und Vermieter*innen werden Wohnungen auf Art, Größe und andere signifikante Merkmale wie beispielsweise die Baujahresklassen und Ausstattungsmerkmale des Badezimmers gefiltert. So entsteht ein Vergleichs-Werkzeug, das die Bandbreite der zulässigen Mieten für vergleichbare Wohnungen angibt und damit auch den maximalen Rahmen für Mietpreiserhöhungen absteckt. Das schafft Transparenz und Rechtssicherheit, vermeidet idealerweise gerichtliche Auseinandersetzungen unter Zuhilfenahme aufwendiger Gutachten im Einzelfall.

In Zusammenarbeit mit dem Hamburger Institut ALP, Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH hat die Stadt Fürth eine neue Fassung dieses Mietspiegels erstellt. Der Prozess wurde von einem Arbeitskreis begleitet, dem neben dem Sozialreferat, dem „Haus und Grund Fürth und Umgebung e. V.“, dem „Mieterverein Fürth und Umgebung e. V.“, dem Amtsgericht Fürth, dem Jobcenter, der WBG und der „Vereinigung der Wohnungsunternehmen in Mittelfranken e. V.“ auch Vertreter*innen der Stadtratsfraktionen angehört haben.

Für die GRÜNEN-Stadtratsfraktion war Felix Geismann dabei: „Wir wurden schon im Vorfeld der Mieter*innen- und Vermieter*innen-Befragung angehört, um zu diskutieren, welche Merkmale im Fragebogen aufscheinen sollten, und wie eine möglichst unmissverständliche Formulierung aussehen kann. Auf diesem Weg flossen auch Anregungen wie mehrsprachige Fragebögen ein, um alle Teile der Bevölkerung möglichst niedrigschwellig zu erreichen.“

Die Befragungen von Mieter*innen und Vermieter*innen fanden vom 01.07.2022 bis 04.11.2022 statt. Insgesamt wurden 6.000 Mieter und 950 Vermieter befragt, von denen 1.440 in die Auswertung einbezogen werden konnten.

Obwohl der Prozess auf ein hohes Maß an Transparenz und Partizipation der Stakeholder*innen abzielte, kam es zu einigen Irritationen, als ein Entwurf als Arbeitsgrundlage in die Arbeitskreis-Runde zurückgereicht wurde. „Das Dokument war nicht hinreichend als veränderliche Diskussionsgrundlage gekennzeichnet und enthielt zum Beispiel eine Stadtkarte mit Bewertungen der Wohnlagen, die der Erfahrung des ortskundigen Betrachters völlig widersinnig erscheinen mussten“, erinnert sich Felix Geismann an die Diskussionen.

Neben Kommunikationsproblemen, für die das Sozialreferat die Verantwortung übernahm, trat in diesem Moment eben auch zwangsläufig zutage, dass dem Mietspiegel die Quadratur des Kreises nicht gelingen kann, allen – teils diametral entgegengesetzten Interessen vollumfänglich gerecht zu werden. „Auf der einen Seite steht das Interesse an preiswertem Wohnraum, auf der anderen Seite dürfen für Wohnungseigentümer*innen, Baugenossenschaften und die WBG die Anreize für eine kontinuierliche Modernisierung, nachhaltige Entwicklung und energetische Ertüchtigung des Wohnraums nicht verloren gehen“, führt Felix Geismann aus. „Als Denkmalschützer und Verfechter der Potenziale des gebauten Bestands störte auch ich mich sehr daran, dass in den Baujahres-Klassifizierungen die Fürther Jahrhundertwende-Altbauten im Auswertungs-Algorithmus schlechter wegkamen und entsprechend Abschläge kassierten, obwohl diese Gebäude am Wohnungsmarkt hohe Popularität genießen und die Lebensqualität, die sie bieten, hinlänglich bekannt ist. Diese Bewertung konterkariert Fürths Qualitäten als Denkmalstadt.“

Nach anfänglicher Aufregung setzte sich im Arbeitskreis rasch weitgehende Einigkeit durch, an welchen Schrauben noch zu drehen war: Die umstrittene Stadtkarte wurde aus dem Entwurf gestrichen, schon allein dadurch verschoben sich wieder etliche Parameter zu einem stimmigeren Bild. Letztlich verstummte die vereinzelte Kritik an der Belastbarkeit der statistischen Datengrundlage nie vollständig, war aber auch nicht durch Fakten belegt – Nicht zuletzt hielt die Fürther Stichprobe auch quantitativ dem Vergleich mit anderen Städten stand.

Felix Geismann betont: „Die Diskussion über den Mietspiegel wurde in einem offenen Prozess geführt. Hätte alles hinter verschlossenen Türen stattgefunden, hätte mancher Aufreger kein Podium gefunden, bevor er entschärft werden konnte. Gerade diese demokratische Transparenz sollte der öffentlichen Wahrnehmung des Ergebnisses aber nicht zum Verhängnis werden. Dennoch, es gibt daran nichts schön zu reden: Verfahren und Ergebnis haben noch Luft nach oben.“ Dass die Vergleichsmieten nun teilweise günstiger geworden sind, ist für viele Suchende eine gute Nachricht, stärkere Vorteile für sanierungswilligen Eigentümer*innen und Denkmal-Bewahrer*innen wären aber ebenso gerechtfertigt. Der Charakter des Instruments ist kein politisches Wunschkonzert, sondern im Kern eine Rasterung nach mathematisch-statistischen Merkmalen. Nur wenn diese eingehalten werden, hat der Mietspiegel den Status als „qualifizierter Mietspiegel“ im Sinne des Gesetzes. In diesem Rahmen ist ein brauchbares Ergebnis herausgekommen, das für die nächsten Jahre eine solide Grundlage bieten sollte.

Der Qualifizierte Mietspiegel ist zum 01.04.2023 für die Dauer von 2 Jahren in Kraft getreten und steht im Internet zum Downloaden kostenfrei zur Verfügung. Gegen Schutzgebühr ist er bei der Bürgerinformation auch in gedruckter Form erhältlich.

Spätestens in vier Jahren muss der Mietspiegel neu erstellt werden, das Sozialreferat hat aber schon jetzt zugesichert, genau hinzusehen und notfalls schon in zwei Jahren eine neue Fassung zu erstellen.